Mercato, progettazione e riqualificazione: leggere l’immobile come strategia
C’è una frase che nel 2026 andrebbe archiviata: “il mattone non rende più”. È una scorciatoia mentale. Una frase comoda per chi non vuole ammettere la verità completa: il mattone rende ancora, ma non rende per tutti. Il mercato immobiliare non è finito; ha smesso di essere democratico. Oggi premia la qualità e punisce l’approssimazione. E San Marino, con la sua dimensione ridotta e la sua velocità di reazione, è uno dei luoghi dove questo fenomeno si vede prima e più chiaramente: qui non basta “avere un immobile”, serve avere un immobile desiderabile, difendibile nel tempo, bancabile e, se necessario, riconvertibile.
Se qualcuno vuole una prova che non sia emotiva, basta guardare come si muove il capitale istituzionale. I grandi gestori globali non stanno uscendo dal real estate. Stanno spostando il real estate verso ciò che è robusto sul piano dei flussi, della domanda strutturale e del rischio regolatorio. Nel 2026 i grandi operatori parlano di un mercato riaperto dopo il reset dei tassi, ma attraversato da una selezione più severa: non si compra più “mattone” in senso generico, si compra un asset che deve comportarsi come un’azienda, con ricavi difendibili, costi sotto controllo, governance tecnica e una traiettoria credibile rispetto alle regole future. È il motivo per cui, in Europa, il residenziale resta il segmento più ricercato dagli investitori istituzionali, mentre altri comparti risultano biforcati. Ed è anche il motivo per cui i grandi player globali concentrano i portafogli su rental housing, industrial e asset ad alta resilienza: non è una fuga dal mattone, è un filtro sulla qualità economica dell’immobile.
Dentro questo contesto si colloca la lettura di Luca Bonifazi, fondatore di Immobiliare Futura, realtà nata l’11 aprile 2001 nella Repubblica di San Marino e cresciuta fino a diventare un riferimento locale. Dal 2005, come percorso aziendale, Immobiliare Futura dichiara di aver ampliato il proprio raggio d’azione investendo direttamente in progetti e sviluppi immobiliari, e nel 2026, nell’anno del venticinquesimo anniversario, di aver siglato accordi internazionali strategici per espandere la visione verso mercati esteri e la gestione di proprietà premium di assoluto prestigio. Ma il punto non è la celebrazione: è la diagnosi. Bonifazi insiste su una cosa che ribalta la narrativa pigra del “mattone morto”: l’avvio del 2026 può essere più lento, ma non perché manchi la domanda; perché manca l’offerta giusta. Quando la domanda esiste e l’offerta è scarsa o inadatta, il mercato non crolla, seleziona. E la selezione è brutale: ciò che è buono si assorbe, ciò che è mediocre diventa invisibile, poi scontato.
A San Marino questa pressione si intreccia con un tema spesso raccontato male: le residenze atipiche. Qui non serve ideologia, serve misura. In un mercato piccolo, dove l’offerta abitativa è rigida, strumenti che attraggono domanda esterna possono amplificare la competizione proprio sui segmenti più ricercati, incidendo su canoni, disponibilità e tensione sociale. Non è un’opinione: nel 2025 San Marino ha adottato interventi straordinari per l’emergenza casa, con l’obiettivo di incrementare l’offerta e monitorare il patrimonio non immesso sul mercato. Nello stesso periodo, la cronaca ha registrato un calo delle richieste di residenza atipica e l’avvio del monitoraggio degli immobili sfitti, mentre sul piano regolatorio è stata compiuta una scelta di maggiore selettività, con parametri più stringenti su reddito e patrimonio. È un messaggio chiaro: attrarre sì, ma governare meglio l’equilibrio del mercato.
Il cuore tecnico, però, sta altrove. Italia e San Marino sono pieni di immobili costruiti negli anni ’80 e ’90, figli di un’epoca che non esiste più. Non perché vecchi in senso anagrafico, ma perché progettati con presupposti diversi: energia a basso costo, standard di comfort più bassi, impianti e involucro non pensati per la prestazione, distribuzioni interne meno flessibili. I dati sono impietosi: l’Italia conta circa 12,4 milioni di edifici residenziali e oltre il 60% è stato costruito prima della prima normativa sul risparmio energetico; la letteratura tecnica indica che una quota enorme del patrimonio è antecedente al 1990. Questo significa che una parte vastissima degli immobili, anche quando “sembra in ordine”, è vulnerabile sul piano della competitività futura.
È qui che ESG, sostenibilità e bancabilità smettono di essere slogan. Nel 2026 non basta dire che un immobile è “bello” o “in una buona zona”: deve essere difendibile rispetto ai filtri che entrano nelle decisioni di banche, investitori e acquirenti evoluti. La tassonomia europea lega la sostenibilità a criteri prestazionali severi; il concetto di stranded asset rende esplicito il rischio di obsolescenza economica; la nuova direttiva EPBD imposta una traiettoria verso edifici a emissioni zero; la vigilanza bancaria integra rischi climatici e di transizione nelle valutazioni. Tradotto: un immobile può esistere fisicamente e perdere valore finanziario.
La svalutazione oggi è spesso silenziosa. Arriva come tempi di vendita più lunghi, sconti necessari, perizie prudenti, domanda solvente più selettiva, credito più difficile. Per questo la metrica decisiva non è più il prezzo al metro quadro, ma la liquidità: la capacità di vendere senza sacrificare valore. Un immobile può “tenere” sul prezzo richiesto e intanto perdere valore reale, perché perde appetibilità e perde bancabilità.
Da qui discende la vera scelta strategica del nostro tempo: riqualificare o ricostruire sul vecchio quando necessario. Riqualificare significa portare l’asset a prestazioni e flessibilità credibili nel prossimo decennio; ricostruire, dove possibile, significa ammettere che il costo per raddrizzare l’obsoleto supera il valore difendibile. È lo stesso cambio di modello che applicano i grandi fondi: non comprano muri, comprano cashflow e rischio. Ed è il cuore del ragionamento di Bonifazi quando parla di offerta: non serve più offerta in astratto, serve offerta giusta. Il mattone non è morto. È diventato selettivo.
E questa non è una cattiva notizia: è la notizia più utile per chi investe con lucidità, perché costringe a fare la domanda giusta. Sto comprando un immobile o sto comprando un asset bancabile, riconvertibile, difendibile nel prossimo ciclo? Nel 2026 la qualità non è un aggettivo: è una metrica. E chi non la tratta come tale scopre troppo tardi che il mercato ha smesso di ascoltare.
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