DOVE VA L’IMMOBILIARE
Mercato, progettazione e riqualificazione: leggere l’immobile come strategia
Nel 2026 il valore non si eredita: si progetta
“Il vero errore oggi è pensare che basti ristrutturare per restare competitivi.”
Così apre Luca Bonifazi, fondatore di Immobiliare Futura, quando gli chiediamo quale sia la domanda più sottovalutata del mercato attuale. Non è una provocazione, è una constatazione. Per anni abbiamo creduto che l’immobile fosse una garanzia intrinseca, che il tempo fosse il miglior alleato del valore e che intervenire superficialmente bastasse a proteggerlo. A San Marino lo abbiamo ripetuto spesso: “Il mattone è sicurezza”. Era una verità storica. Ma nel 2026 la sicurezza non è più un sentimento, è una prestazione tecnica ed economica.
Il mercato non osserva più soltanto la posizione. Osserva il comportamento dell’immobile nel tempo. Valuta quanto consuma, quanto costa mantenerlo, quanto sarà difendibile tra dieci o quindici anni in un contesto normativo, finanziario ed energetico completamente diverso da quello in cui è stato costruito. Il valore non è più una fotografia del passato; è una previsione sul futuro. E quando quella previsione appare fragile, il prezzo si indebolisce anche se nessuno lo ammette apertamente.
Una casa non riqualificata può arrivare a consumare mediamente circa 300 kWh per metro quadrato all’anno per il riscaldamento e circa 100 kWh per l’acqua calda sanitaria. Non sono numeri teorici. Sono costi che entrano nelle bollette, nelle perizie bancarie, nelle valutazioni assicurative, nelle trattative di compravendita. Sono parametri che incidono sulla bancabilità dell’asset e sulla percezione del rischio da parte dell’acquirente. Quando il rischio percepito aumenta, il potere contrattuale diminuisce. E il mercato si muove, lentamente ma in modo irreversibile.
Bonifazi insiste su un punto che molti preferiscono ignorare: il deterioramento del valore non avviene con un crollo improvviso, ma con segnali progressivi. Tempi di vendita che si allungano, richieste di sconto più aggressive, istituti di credito che integrano con maggiore attenzione le prestazioni energetiche nelle proprie analisi, nuove generazioni di acquirenti che valutano l’efficienza prima ancora della metratura. È così che un immobile diventa vulnerabile pur rimanendo apparentemente stabile. Non perde prezzo ufficiale, perde forza.
Qui nasce l’equivoco più pericoloso del nostro tempo immobiliare: confondere ristrutturazione con riqualificazione. Ristrutturare migliora l’immagine; riqualificare cambia la categoria dell’immobile. La differenza è strutturale. Riqualificare significa intervenire sull’involucro edilizio, ridurre dispersioni, eliminare ponti termici, integrare impianti ad alta efficienza, migliorare comfort estivo e invernale, rendere prevedibili i costi nel lungo periodo. Significa trasformare un edificio nato in un’epoca di energia a basso costo in un asset capace di reggere le regole del prossimo decennio. È un salto di paradigma, non un aggiornamento estetico.
Ma la questione non può essere affrontata in modo ideologico. Conviene sempre riqualificare? No. E sostenere il contrario è altrettanto pericoloso. Nelle principali aree del Nord Italia una ristrutturazione integrale può collocarsi tra 700 e 1.600 euro al metro quadrato; nel Centro tra 600 e 1.400; nel Sud e nelle Isole tra 500 e 1.200, con oscillazioni significative quando si interviene sulle strutture o si scelgono finiture elevate. Sono investimenti importanti che devono produrre un reale salto di fascia, non un semplice maquillage. Conviene quando la struttura è sana, quando la distribuzione consente un upgrade credibile, quando l’intervento sposta l’immobile in un segmento superiore e ne rafforza drasticamente la liquidità. Non conviene quando si spende molto per restare nel mezzo, quando si inseguono limiti strutturali senza superarli, quando il risultato finale non cambia la posizione competitiva.
È qui che la visione imprenditoriale diventa decisiva. Bonifazi lo sintetizza in modo netto: “Un immobile fragile ti costringe a difenderti in trattativa. Un immobile forte parla da solo.” Fragile non significa brutto; significa vulnerabile. Vulnerabile ai costi imprevisti, ai vincoli normativi, alla concorrenza di edifici più performanti. Forte significa competitivo, bancabile, riconoscibile come asset solido nel tempo. E in un mercato selettivo, la differenza tra fragilità e forza è ciò che separa la difesa dalla leadership.
Questa scelta non riguarda solo il singolo proprietario. È una questione territoriale. San Marino può decidere di proteggere un patrimonio immobiliare figlio degli anni Ottanta e Novanta senza intervenire strutturalmente, oppure può scegliere di elevare lo standard medio del proprio costruito, rendendolo più efficiente, più liquido, più attrattivo. Un territorio cresce quando cresce la qualità dei suoi edifici, quando aumenta la credibilità tecnica del sistema e quando investitori e nuovi residenti percepiscono stabilità e prestazione. La riqualificazione intelligente non è una spesa: è un investimento nella reputazione economica del Paese.
La vera alternativa, quindi, non è tra nuovo e vecchio. È tra inerzia e progettualità. Tra conservare senza trasformare e progettare il prossimo ciclo di valore. Perché nel 2026 il valore non si eredita: si progetta. E chi non pianifica il salto finisce per finanziare il declino.
La prossima settimana entreremo nel cuore del metodo con il terzo episodio della rubrica: “Progettare valore: perché l’architettura non è estetica.” Non parleremo di gusti o tendenze, ma di ciclo di vita, flessibilità, bancabilità, rischio normativo e sostenibilità economica nel tempo. Intervisteremo chi opera su mercati dove un edificio non è semplicemente una casa, ma una strategia finanziaria. Perché quando inizi a leggere l’architettura come struttura economica, non torni più indietro.
Agenzia immobiliare San Marino Srl
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