DOVE VA L’IMMOBILIARE
Mercato, progettazione e riqualificazione: leggere l’immobile come strategia
Negli ultimi anni il mercato immobiliare europeo è entrato in una fase nuova, molto diversa da quella che ha caratterizzato il decennio precedente. Tra il 2015 e il 2021 il settore ha beneficiato di condizioni finanziarie straordinariamente favorevoli: tassi di interesse quasi a zero, inflazione molto bassa e credito facilmente accessibile. In quel contesto sviluppare progetti immobiliari o acquistare abitazioni risultava relativamente semplice, perché il costo del capitale era minimo e il sistema finanziario sosteneva gran parte della crescita del settore.
Questo equilibrio si è interrotto con il ritorno dell’inflazione. Nel 2022 l’inflazione nell’area euro ha superato il 10% su base annua, il livello più alto degli ultimi quarant’anni secondo Eurostat. Per contrastare questo fenomeno la Banca Centrale Europea (BCE) ha avviato uno dei cicli di rialzo dei tassi più rapidi della sua storia. Il tasso sui depositi della BCE è passato da –0,50% nel 2021 fino a raggiungere 4% nel 2023, modificando profondamente le condizioni di accesso al credito in tutta l’area europea.
L’impatto sul mercato immobiliare è stato immediato. Il settore dipende fortemente dal costo del finanziamento e l’aumento dei tassi si è tradotto in mutui più costosi. In Italia, secondo i dati della Banca d’Italia, il tasso medio sui nuovi mutui per l’acquisto di abitazioni è passato da circa 1,3% nel 2021 a oltre 4,4% nel 2023, stabilizzandosi nel 2025 intorno al 3,3–3,5% con il progressivo rallentamento dell’inflazione.
Quando il costo del denaro aumenta, la capacità di acquisto delle famiglie diminuisce. Questo meccanismo è visibile nei numeri delle compravendite. Secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, in Italia le transazioni residenziali sono passate da circa 784.000 nel 2022 a circa 709.000 nel 2023, riflettendo proprio l’impatto dei tassi più alti sul mercato.
Nonostante questa fase di rallentamento, i prezzi non hanno subito crolli generalizzati. L’indice dei prezzi delle abitazioni pubblicato da Eurostat mostra che tra il 2015 e il 2022 i prezzi immobiliari nell’Unione Europea sono cresciuti di oltre il 45%. Dopo il rialzo dei tassi si è osservato soprattutto un rallentamento della crescita piuttosto che una vera contrazione del mercato.
Queste dinamiche macroeconomiche riguardano anche una realtà particolare come la Repubblica di San Marino, che pur non facendo parte dell’Unione Europea è fortemente integrata economicamente con l’Italia e con il sistema finanziario europeo. Proprio per questa integrazione, le decisioni della BCE e l’andamento dei tassi influenzano indirettamente anche il mercato immobiliare sammarinese.
Negli ultimi anni San Marino ha vissuto una situazione immobiliare particolare. Da un lato il territorio è limitato e la disponibilità di nuove aree edificabili è ridotta. Dall’altro lato il patrimonio immobiliare esistente è in gran parte costruito tra gli anni Settanta e Novanta, con standard energetici e progettuali molto diversi da quelli richiesti oggi dal mercato. Questo crea una situazione in cui molti immobili esistenti non rispondono più alle aspettative delle nuove generazioni di acquirenti.
A questo si aggiunge un problema strutturale: la dimensione ridotta del mercato. Con una popolazione di poco superiore ai 33.000 abitanti, San Marino non può contare su una domanda immobiliare interna paragonabile a quella delle grandi città europee. Per questo motivo lo sviluppo immobiliare nel territorio sammarinese deve necessariamente confrontarsi con una logica più ampia, capace di attrarre residenti internazionali, professionisti e nuovi investimenti.
In un contesto di tassi più alti e capitale più costoso, il rischio per mercati piccoli come quello sammarinese è quello di rimanere ancorati a modelli immobiliari del passato. Progetti poco innovativi, edifici energeticamente inefficienti o immobili progettati senza una visione strategica rischiano di perdere rapidamente attrattività rispetto ad altri mercati più dinamici.
Ma proprio questa fase di cambiamento può rappresentare anche un’opportunità. Quando il denaro diventa più costoso, il mercato immobiliare tende a premiare i progetti migliori. La qualità architettonica, l’efficienza energetica, la sostenibilità economica e la capacità di creare valore urbano diventano elementi sempre più determinanti.
Per un territorio come San Marino, questo significa che il futuro dello sviluppo immobiliare non potrà basarsi semplicemente sulla costruzione di nuovi edifici, ma sulla capacità di progettare interventi di qualità, attrarre capitali internazionali e integrare il mercato locale con le dinamiche economiche europee.
Inflazione e tassi di interesse stanno quindi cambiando le regole del gioco. Dopo un decennio dominato dal credito facile, il mercato immobiliare entra in una fase più selettiva in cui non basta più costruire: bisogna costruire meglio, progettare meglio e creare valore reale.
Nel prossimo episodio della rubrica parleremo invece di un tema sempre più centrale per il futuro del settore: la riqualificazione degli edifici esistenti e di come ciò che per anni è stato considerato un costo stia diventando una delle più grandi opportunità del mercato immobiliare contemporaneo.
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