DOVE VA L’IMMOBILIARE
Mercato, progettazione e riqualificazione: leggere l’immobile come strategia
Proviamo a dirla senza giri di parole.
Se la tua casa oggi vale 400.000 euro, tra sette o otto anni potrebbe valerne 320.000. Non per una crisi. Non per un crollo improvviso. Ma perché il mercato avrà deciso che non è più all’altezza del futuro.
Sembra drastico? Guardiamo i numeri. Oltre il 70% degli edifici europei è stato costruito prima del 1990. Circa il 75% è energeticamente inefficiente. Gli immobili rappresentano il 40% dei consumi energetici e il 36% delle emissioni nell’Unione Europea. La nuova direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici (EPBD) e il percorso verso la neutralità climatica al 2050 non sono slogan politici: tra il 2026 e il 2033 diventeranno criteri concreti che incideranno su mutui, assicurazioni, valutazioni e rivendibilità.
Nei mercati più maturi questo fenomeno ha già un nome: brown discount. Immobili in classe energetica bassa che vengono venduti con riduzioni tra il 10% e il 30% rispetto a immobili efficienti comparabili. Non perché siano brutti. Non perché siano in una cattiva zona. Ma perché sono tecnicamente superati. Advisor globali come CBRE parlano apertamente di green premium e brown discount come dinamiche strutturali. Studi collegati alla Commissione Europea mostrano differenziali di valore legati alla performance energetica. Il mercato sta già facendo una selezione silenziosa.
E questo riguarda te. Non solo i grandi fondi.
Riguarda le famiglie che hanno investito tutto in una casa convinte che fosse un bene rifugio immutabile. Riguarda chi pensa che “il mattone non tradisce mai”. Il mattone non tradisce, ma si trasforma. E se non si evolve, perde forza.
In questo scenario si inserisce la visione del Sig. Omar Marini, partner di Immobiliare Futura e responsabile area Sud Europa e Mediterraneo di una multinazionale attiva in Europa, Asia, Medio Oriente e Africa. La sua lettura è lucida: la competizione tra territori non si gioca più solo sulla fiscalità. Oggi quasi ogni paese offre incentivi. Ma il capitale — e sempre più anche le famiglie — guarda oltre. Cerca solidità. Cerca edifici che durino, che costino meno nel tempo, che siano finanziabili domani.
Immobiliare Futura, insieme a partnership internazionali, sta cercando di ridisegnare il concetto stesso di immobiliare anche a San Marino: passare da un mercato basato sull’immediato a uno fondato sul tempo. Perché in un territorio piccolo, dove il patrimonio immobiliare è parte centrale della ricchezza privata, non basta essere competitivi fiscalmente. Bisogna essere competitivi progettualmente. Se il costruito non evolve verso efficienza, flessibilità e qualità tecnica integrata, la perdita di valore non sarà improvvisa ma lenta e costante: più tempo per vendere, più trattativa, più pressione sui prezzi.
Ed è qui che il discorso diventa potente.
Il team di progettazione non è un lusso. Non è un costo in più. È una forma di assicurazione sul valore. Un progetto integrato — architettura, ingegneria, impianti, analisi energetica, visione economica — significa meno errori, meno varianti, meno sprechi. Significa spendere meglio oggi e guadagnare domani. Significa avere un immobile che tra dieci anni sarà ancora desiderabile, ancora finanziabile, ancora competitivo.
Chi oggi taglia sulla qualità progettuale pensando di risparmiare rischia di pagare due volte: in inefficienze tecniche e in svalutazione patrimoniale.
La vera rivoluzione non è nel design. È nella mentalità.
Per decenni abbiamo misurato il valore in metri quadri e posizione. Nel 2026 il valore si misura nella capacità di resistere ai cicli normativi, energetici e finanziari. L’architettura non è più solo forma. È strategia. È gestione del rischio. È protezione del patrimonio.
Questo non è un messaggio di paura. È un invito ad aprire gli occhi. Perché la trasformazione è già iniziata, ma offre un’opportunità enorme: costruire e riqualificare immobili che non inseguano il mercato, ma lo anticipino. Immobili che non si limitino a esistere, ma che producano valore nel tempo.
L’architettura del futuro non sarà quella che impressiona nelle fotografie. Sarà quella che permette a una famiglia di dormire tranquilla sapendo che il proprio patrimonio non si sta consumando in silenzio.
Nel prossimo episodio andremo ancora più in profondità con una domanda diretta, concreta, inevitabile: Investire nell’immobile nel 2026: cosa conta davvero? Perché se progettare significa proteggere e generare valore, allora investire non può più essere un gesto istintivo. Deve essere una scelta consapevole.
E chi lo capisce oggi, domani non subirà il mercato. Lo guiderà.
Agenzia immobiliare San Marino Srl
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