Manca l’abitabilità all’immobile di Ponte Mellini e la One Gallery Outlet Spa fa causa alla Società Angie Spa, quasi interamente della famiglia Colombini, imprenditori nel settore dei mobili.
Si legge nell’atto di citazione per risoluzione del contratto di locazione per inadempimento che la One Gallery ha presentato in Tribunale:
la ONE GALLERY OUTLET S.p.A. è partecipata al 100% dalla società di diritto sammarinese CAPITAL EVO SM S.r.l, a sua volta partecipata dalla holding di diritto lussemburghese CAPITAL EVO S.A., avente quale beneficiario economico effettivo, pubblicamente conclamato, il noto imprenditore nonchè ex pilota di formula 1, sig. Jarno Trulli; il progetto imprenditoriale del Gruppo CAPITAL EVO, come riportato nell’istanza depositata agli Uffici pubblici sammarinesi competenti prevedeva, mediante la stipula di contratti di collaborazione commerciale con rinomati brand, la realizzazione e gestione di punti vendita OUTLET, con marchio ONE GALLERY OUTLET, dislocati in varie nazioni d’Europa, ma con San Marino quale centro pilota e propulsore per l’apertura dei nuovi centri commerciali, in gestione diretta o tramite joint-venture con partner internazionali;
ED ANCORA
in data 12 novembre 2015 venne stipulato dall’allora legale rappresentante della ONE GALLERY OUTLET S.p.A., dr. Enzo Zafferani, con la società ANGIE S.p.A., nella persona del dr. Marco Reggini, un articolato e corposo “contratto di locazione ad uso commerciale” (allegato quale “doc. 1”) ai sensi della legge 20 febbraio 1991 n. 26, avente ad oggetto i locali facenti parte dell’immobile sito in Serravalle, Via Tre Settembre n. 3, distinti al Catasto Fabbricati al F. 44, sub. 3 e sub. 4, della superficie complessiva di 8.000 mq., da destinare “per lo svolgimento esclusivo dell’attività esercitata dal Conduttore secondo le regole ed i limiti previsti dai singoli contratti così come sottoscritti dal Conduttore con ogni singolo brand” (Art. 3 del contratto);
LA CONSEGNA DEI LOCALI
quanto agli “obblighi del Locatore”, l’art. 8 del suddetto contratto prevedeva la consegna dei locali “…nello stato di fatto convenuto con il Conduttore…”, richiamando, quanto all’obbligatorio certificato di abitabilità, un’allegata “autocertificazione rilasciata dall’Arch. Vanda Venturi e da Leasing Sammarinese S.p.A. in data 12 novembre 2015 avente ad oggetto l’abitabilità ad uso di commercio al dettaglio dei Locali”; per contro, l’art. 9 del citato contratto, come di legge e prassi, prevedeva tra gli obblighi del Conduttore in ordine all’immobile ricevuto in locazione, solamente “l’obbligo di custodire i Locali con la massima diligenza, di eseguire tutte le opere di finitura dei Locali, nonché le piccole riparazioni…”; avendo espletato tutte le formalità amministrative previste dalla normativa sul commercio ed avendo ottenuto il rilascio della prescritta licenza, con la convinzione di operare in piena legalità, la ONE GALLERY OUTLET S.p.A. dava esecuzione agli impegni occupazionali assunti con la Segreteria di Stato al Lavoro, assumendo ben 67 dipendenti (gran parte dei quali dalle liste di mobilità), lanciava una dispendiosa campagna promozionale ed inaugurava il Centro Commerciale in data 6 gennaio 2016;
IL PROBLEMA DELL’ABITABILITA’, si legge nell’atto di citazione
”Proprio in occasione di una verifica urbanistica e catastale su tale parcheggio, il tecnico della ONE GALLERY OUTLET, Arch. Luigi Moretti, riferì che l’immobile adibito a sede della ONE GALLERY OUTLET ed oggetto del contratto di locazione sopra indicato, non risultava ancora dotato del prescritto certificato di abitabilità per uso commerciale conforme allo stato di fatto dei Locali;
– Con lettera racc. a.r. in data 12 aprile 2016 ONE GALLERY OUTLET comunicò ad ANGIE S.p.A. quanto appreso dal proprio tecnico ed espressa la comprensibile “preoccupazione”, avendo sostenuto spese ingenti per sistemare l’immobile secondo le esigenze dei propri fornitori/clienti e dovendo anche per il futuro effettuare ulteriori investimenti, senza avere nessuna garanzia riguardo alla conformità edilizia e, quindi, riguardo al futuro dell’attività;
– in data 6 maggio 2016 perveniva lettera di riscontro della ANGIE S.p.A. con la quale la società Locatrice, sul punto “stato della pratica edilizia”, dichiarava che “non può essere ascritto alla scrivente alcun inadempimento, avendo ANGIE tempestivamente depositato la documentazione necessaria presso i competenti uffici. Al riguardo, inoltre, ci risulta che la Vostra Società abbia ottenuto la licenza definitiva per l’esercizio dell’attività caratteristica”;
– come purtroppo previsto, avendo peraltro ricevuto notizia tramite comunicazione OPEC dell’esito NEGATIVO per riferimento dell’Ufficio Urbanistica in data 28.08.2016 (doc. 2.), in data 1 settembre 2016 perveniva alla ONE GALLERY OUTLET S.p.A. (ed alla ANGIE S.p.A.) lettera racc. r.r. Prot. n. 93204/2016/BG/lc/I dell’Ufficio Industria, Artigianato e Commercio, a firma della Dirigente Bruna Giacobbi (doc. 3) con la quale si comunicava che “nell’ambito dei controlli di competenza, è emerso che il certificato di conformità edilizia allegata alla pratica, è stato superato da pratiche edilizie approvate successivamente e sulle quali non è mai stato richiesto il rilascio di nuovo certificato.
Per quanto sopra rappresentato occorre presentare a quest’ufficio nuovo certificato di abitabilità e conformità edilizia riferito alla relativa pratica edilizia.Ai fini di quanto sopra si concede termine di 90 gg. dal ricevimento della presente, per consegnare la documentazione richiesta pena la decadenza della licenza”;
ECCO CHE COSA LAMENTA LA ONE GALLERY OUTLET:
– A tuttoggi, non risulta notizia del rilascio, da parte dell’Ufficio Urbanistica del suindicato certificato di conformità edilizia;
– nessun valore, sotto tale aspetto, può essere attribuito alla comunicazione dell’Ufficio Industria in data 29.11.2016 (allegato doc. 4), che, pur dando atto della non intervenuta “decadenza” della licenza commerciale di ONE GALLERY OUTLET S.p.A., altro non fa se non confermare che a tuttoggi il certificato di abitabilità dei locali non risulta comunque rilasciato dal competente Ufficio Urbanistica,
– la legge 31 marzo 2014 n. 40, all’art. 9, comma 4, punto a), prevede che la licenza debba “avere una sede operativa ad uso esclusivo dotata di certificato di conformità edilizia e con funzione adeguata all’attività da porre in essere”;
– il successivo comma 5 dispone che, in relazione al requisito di cui al punto a) del precedente comma, “il libero professionista regolarmente iscritto all’Albo degli Ingegneri e Architetti o al Collegio dei Geometri, che ha presentato all’Ufficio Urbanistica la pratica edilizia relativa ai locali da destinarsi a sede della licenza, e il cui progetto è stato approvato, può dichiarare, prima che termini il procedimento per il rilascio della conformità edilizia, che i lavori eseguiti all’interno dei suddetti locali sono conformi all’ultimo progetto approvato comprensivo delle eventuali prescrizioni dettate dalla Protezione Civile. In base a tale dichiarazione l’UIAC rilascia la licenza. Nel caso in cui le dichiarazioni risultino false o mendaci si procede come previsto all’art. 11, comma 5” (ossia segnalazione all’Autorità Giudiziaria);
– analizzando la dichiarazione definita “DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DELL’ABITABILITA’” (doc. 5) rilasciata in data 12.11.2015 dall’arch. Vanda Venturi (risultata, peraltro, coniuge di uno dei tre soci di riferimento della ANGIE S.p.A.) al “Dicastero dell’Industria Artigianato e Commercio”, emerge di primo acchito l’inidoneità formale e sostanziale della stessa ai fini del citato art.9, comma 5 della legge n. 40/2014.
Nella dichiarazione de quo, l’arch. Venturi utilizzando una terminologia generica e inconferente, dichiara “CHE SONO IN CORSO GLI ADEMPIMENTI PER LA RICHIESTA DI ABITABILITA’ SULL’EDIFICIO SITO IN VIA TRE SETTEMBRE LOCALITA’ PONTE MELLINI P.P. ZONA R2-1, inerente la pratica protocollo CON 6788 del 10 aprile 2008, e che L’IMMOBILE E’ ABITABILE”. Dichiara infine che “AL MOMENTO DEL RILASCIO DEL DOCUMENTO DI CONFORMITA’ EDILIZIA SI PROVVEDERA’ A CONSEGNARE COPIA AL VOSTRO UFFICIO” (sic!).
L’articolo di legge, invece, richiede tutt’altra forma di dichiarazione. Per essere idonea ai fini del rilascio della licenza prima del rilascio dell’abitabilità, la dichiarazione del tecnico dovrebbe (sotto pena di denuncia penale per falso ideologico): a) innanzitutto essere rilasciata dallo stesso tecnico che ha presentato la pratica edilizia di abitabilità all’Ufficio Urbanistica; b) accertare e riconoscere che i lavori eseguiti all’interno dei locali sono conformi all’ultimo progetto approvato, comprensivo delle eventuali prescrizioni dettate dalla Protezione Civile.
Nulla di tutto ciò si rinviene nella dichiarazione, perdipiù illegittimamente definita “SOSTITUTIVA DELL’ABITABILITA’”.
Ora, delle due l’una: o l’Arch. Vanda Venturi ha dichiarato il falso, traendo in inganno i funzionari dell’Ufficio Industria e Commercio addetti al rilascio delle licenze; o l’Ufficio Industria ha omesso di effettuare i prescritti controlli preventivi di idoneità formale della documentazione allegata alla domanda di rilascio della licenza commerciale.
Ciò che è certo, come appurato dal tecnico incaricato dalla ONE GALLERY OUTLET S.p.A., è che l’ultimo progetto approvato relativo al locale affittato dalla ANGIE alla malcapitata ONE GALLERY OUTLET risale al lontano 2008 e che rispetto a tale progetto, la proprietaria LEASING SAMMARINESE e/o la conduttrice finanziaria ANGIE S.p.A. hanno apportato modifiche rilevanti, tali per cui alcuni vani adibiti a negozio (e locati per tali dalla ANGIE con il contratto di cui sopra) risultano urbanisticamente e catastalmente classificati quali spazi adibiti a parcheggio!!!!
Alla luce di quanto sopra appare persino banale il tentativo della ANGIE di scaricare sugli uffici pubblici competenti la responsabilità del mancato rilascio dell’abitabilità (vedasi lettera del 06.05.2016 (allegata quale doc. 6).
Ammesso e non concesso che alla data del 12.11.2015 (data della dichiarazione dell’arch. Venturi) risultasse già approvato il progetto con le varianti corrispondenti allo stato di fatto del Locale così come consegnato alla ONE GALLERY OUTLET (circostanza tuttaltro che dimostrata), non è forse ipotizzabile che il mancato rilascio del certificato di conformità edilizia sia dipeso dal mancato pagamento (da parte di ANGIE, e per essa da parte della proprietaria LEASING SAMMARINESE) degli oneri concessori richiesti, giustamente, dall’Ufficio Urbanistica per la trasformazione di un parcheggio in un negozio??? In ogni caso, questa procura chiederà nei rituali termini di prova l’allegazione e produzione di tutta la documentazione urbanistica depositata nell’ambito della pratica edilizia citata dall’arch. Vanda Venturi;
LA RICHIESTA DELLA SOSPENSIONE DEL PAGAMENTO DEI CANONI
– Per aggiungere, come si suol dire, la “beffa” al “danno”, la ANGIE S.p.A., cui nel frattempo la conduttrice ONE GALLERY OUTLET aveva chiesto, in attesa del chiarimento sulla mancata abitabilità e sulla concreta minaccia di chiusura del centro commerciale, di sospendere il pagamento dei canoni di locazione (di ben € 300.000= per il primo anno), ha avuto l’ardire di escutere una fideiussione bancaria di € 90.000,00= rilasciata dalla ASSET BANCA in favore della ANGIE a garanzia del pagamento del predetto canone locativo (vedasi lettera ASSET BANCA del 25.08.2016, allegato doc. 7). A nulla sono valse le rimostranze della ONE GALLERY OUTLET che, con lettere del sottoscritto procuratore in data 31.08.2016 e 01.09.2016 – allegati doc. 8 e 9) ha esposto le gravi violazioni contrattuali di ANGIE ed i profili di nullità del contratto di locazione imputabili alla stessa società ANGIE;
LE ALTRE RICHIESTE
certamente, ONE GALLERY OUTLET S.p.A. non avrebbe MAI stipulato un contratto di locazione se solo avesse per tempo conosciuto l’inidoneità dei locali in seguito riscontrata, considerando la stessa come “vizio essenziale”. Può ben dirsi che la conduttrice sia stata ingannata, o quantomeno, tratta in errore di fatto dal comportamento di ANGIE S.p.A. e per essa dell’arch. Venturi; poiché tale errore cade “in substantia seu corpore”, ne consegue l’elusione del consenso nella stipula del contratto e, quindi, la produzione della radicale nullità del contratto stesso.
QUANTO AL DANNO. E’ comprensibile che, a fronte della minaccia (rivelatasi purtroppo fondata) di chiusura del Centro commerciale per mancanza dell’abitabilità, gli amministratori della ONE GALLERY OUTLET non abbiano potuto, nell’ultimo semestre, sviluppare il piano di rilancio della Società che l’azionista JARNO TRULLI aveva approvato, anche tramite una cospicua ricapitalizzazione.
La situazione di stallo venutasi a creare ha fatto si che i responsabili commerciali di ONE GALLERY OUTLET non abbiano potuto dar seguito ai preaccordi con note marche di abbigliamento (tra tutte si citano: Gruppo MIROGLIO – titolare, tra i tanti, del noto marchio ELENA MIRO’, Betty Blue S.p.A., titolare, tra gli altri, del marchio ELISABETTA FRANCHI, Gruppo MCS, titolare dei marchi MARLBORO, STORE HOUSE, specializzato in negozi di outlet e distributore di molteplici marchi, LES COPAINS, ed altri) che avevano manifestato un concreto interesse a portare un loro punto vendita all’interno del centro ONE GALLERY OUTLET, tale da consentire la sostituzione con alcuni brand rivelatisi non all’altezza delle aspettative.
E’ tutt’altro che improbabile la prossima revoca della licenza commerciale rilasciata alla ONE GALLERY OUTLET S.p.A. (essendo scaduti i 90 giorni inizialmente concessi dall’UIAC e avendo la lettera del 29.11.2016 di quest’ultimo, formulato di fatto un generico rinvio), provvedimento che, se adottato, suggellerà inevitabilmente la definitiva chiusura del centro commerciale, con conseguente messa in liquidazione volontaria della Società ONE GALLETY OUTLET S.p.A. (per impossibilità sopravvenuta al raggiungimento degli scopi sociali) e licenziamento in tronco dei suoi 67 lavoratori dipendenti.
Il solo “danno emergente” patito dalla ONE GALLERY OUTLET ammonta ad oggi a non meno di € 1.000.000= circa, corrispondenti alle somme versate a titolo di finanziamento e capitale sociale dal socio azionista, cui devono aggiungersi € 6.000.000= per il danno d’immagine cagionato al Gruppo ONE GALLERY OUTLET-CAPITAL EVO e JARNO TRULLI, per i quali, la chiusura nella fase di startup del primo centro pilota, non potrà non avere ripercussioni negative anche sul progetto di apertura nei paesi UE.
Altro elemento del danno è rappresentato dal “lucro cessante”, ossia il mancato guadagno direttamente conseguente all’inadempimento contrattuale e/o all’atto illecito imputabile alla parte convenuta ANGIE S.p.A..
Il business plan ed i prospetti finanziari dell’ultimo periodo, unitamente alla proposte di affiliazione al centro da parte di alcuni brand di primissimo piano nell’ambito dell’abbigliamento e accessori, portano ad un calcolo, sul medio-lungo periodo, di un mancato guadagno di almeno € 3.000.000,00= dovendosi computare altresì i riflessi negativi sulle aperture, a questo punto difficilmente realizzabili, degli ulteriori centri commerciali ONE GALLERY OUTLET nei paesi quali Montenegro, Cipro. Kazakistan e Canada;
La prima udienza di questo processo civile è fissata per il prossimo 14 febbraio 2017, Giornalesm.com darà ampio spazio a questa vicenda.
/ms
