San Marino, 25 novembre 2025 – È stato presentato oggi il nuovo piano di sviluppo 2026-2029 del San Marino Outlet, un progetto che inaugura una nuova fase di crescita dell’asset promosso da Borletti Group, Domus S.r.l. e DeA Capital Alternative Funds SGR S.p.A, entrata recentemente – come partner finanziario nel ruolo di socio di minoranza – nella compagine attraverso il Fondo IDeA CCR (Corporate Credit Recovery) II, insieme a Banca Agricola Commerciale.
Il nuovo percorso include anche l’affidamento a Promos, da luglio 2025, del ruolo di partner responsabile della gestione operativa, dello sviluppo strategico e della commercializzazione del centro, con l’obiettivo di rafforzarne il posizionamento come destinazione commerciale e turistica di riferimento nell’area adriatica e guidarne l’evoluzione nei prossimi anni.
Un ingresso strategico nella compagine: DeA Capital Alternative Funds
L’ingresso di DeA Capital Alternative Funds, attraverso un proprio fondo di investimento, rappresenta un passo decisivo nella ridefinizione della governance del progetto, contribuendo a rafforzare la struttura finanziaria necessaria per lo sviluppo e la stabilizzazione dell’asset.
“Siamo da sempre un operatore focalizzato sul rilancio di progetti imprenditoriali e industriali ad alto potenziale e San Marino Outlet rappresenta pienamente lo spirito dei nostri investimenti – dichiara Pier Francesco Marcucci, Investment Director di DeA Capital Alternative Funds – Parliamo di un asset dalla grande capacità di sviluppo, che potrà essere espressa a pieno nei prossimi anni, con importanti ricadute sul territorio e per tutti gli stakeholders coinvolti.
Un altro fattore determinante nella nostra decisione di investire è stato il rapporto di immediata sintonia con i promotori del progetto, il Gruppo Borletti e Domus, partner con i quali abbiamo rapidamente condiviso la strategia e gli obiettivi, che saranno raggiunti anche grazie all’ingresso in governance di manager con comprovata esperienza nel settore e all’affidamento della gestione dell’outlet ad un primario player quale Promos”.
Una nuova normativa che semplifica l’ingresso dei brand esteri (rispetto a San Marino)
Il nuovo DECRETO DELEGATO n.139 del 7 novembre 2025 rappresenta uno dei fattori più rilevanti per la prossima fase di sviluppo del San Marino Outlet.
La possibilità per le aziende di aprire punti vendita nel Paese usufruendo di un regime fiscale semplificato senza limiti temporali (come invece precedentemente prescritto, i.e. 24 mesi) – resa possibile grazie all’allineamento tra pubblico e privato e dall’efficienza del Governo di San Marino – riduce sensibilmente tempi e costi di ingresso per i brand e rende il mercato sammarinese immediatamente più accessibile.
Un beneficio è duplice: da un lato si amplificherà in modo significativo il bacino dei potenziali tenant, coinvolgendo marchi che fino a oggi consideravano il processo amministrativo un freno; dall’altro si aumenterà la competitività dell’outlet rispetto ai principali player dell’area adriatica.
Il risultato atteso è un’accelerazione concreta nelle trattative e un ampliamento più rapido e qualitativo del mix merceologico. Un cambio di scenario che non solo sostiene il piano di sviluppo del centro, ma crea un reale vantaggio competitivo per tutto il territorio.
“Ci tenevamo a essere qui oggi per testimoniare il nostro sostegno a questa nuova fase di un progetto, quello del San Marino Outlet, in cui la Repubblica di San Marino ha creduto fin dall’inizio e che riteniamo abbia ancora grandi potenzialità di sviluppo ulteriore – dichiara Alessandro Bevitori, Segretario di Stato per il Lavoro, la Programmazione Economica, i Rapporti con l’A.A.S.S., la Transizione Ecologica e l’Innovazione Tecnologica della Repubblica di San Marino – Il nuovo decreto delegato n.139 del 7 novembre 2025, che prevede la possibilità per nuovi brand di aprire punti vendita nel Paese usufruendo di un regime fiscale semplificato, senza i limiti temporali precedenti, sarà un fattore determinante per il successo dell’Outlet. Da sempre riteniamo che la sinergia pubblico-privato sia fondamentale per aumentare le competitività del nostro territorio e attrarre nuovi investimenti, anche esteri”.
Il piano 2026-2029
Il progetto di sviluppo prevede un’evoluzione dell’offerta commerciale, con l’obiettivo di aumentare il footfall, potenziare la qualità dei brand presenti e migliorare l’esperienza dei visitatori.
Nei prossimi giorni è prevista l’apertura di 4 nuovi negozi – che porteranno il centro ad un totale di 51 – e che saranno poi integrati, nel corso del 2026, da numerosi altri store.
Nel 2027 sarà invece inaugurata una Food Court da 1.100 mq che ospiterà sei format di ristorazione e, entro la fine del 2028, prenderà avvio la Fase 2 dedicata al segmento fashion, con un ampliamento di 9.000 mq che porterà la superficie complessiva a 26.000 mq.
Un nuovo percorso e nuove prospettive
Il nuovo percorso del San Marino Outlet passa attraverso un riposizionamento mirato, accompagnato da una nuova immagine e da un nuovo naming – dal precedente San Marino Outlet Experience all’attuale San Marino Outlet – che rende il progetto più diretto, riconoscibile e vicino al territorio. L’evoluzione dell’offerta punta a un mix più ampio e contemporaneo, con brand fashion premium affiancati da marchi accessibili, così da intercettare un pubblico più esteso e rispondere in modo più efficace alle dinamiche del mercato.
La diversificazione merceologica, con il completamento delle categorie oggi non presenti e il potenziamento di quelle meno rappresentate, è parte integrante di questa strategia.
L’obiettivo è ampliare la capacità attrattiva del centro, lavorando in modo più strutturato sulla riviera adriatica, un’area con un potenziale di catchment elevatissimo sia in termini di residenti sia di flussi turistici italiani e internazionali.
A questo si aggiunge una valorizzazione più marcata delle caratteristiche che rendono oggi gli outlet tra i format commerciali più performanti del mercato italiano: convenienza reale, promozioni continuative, servizi evoluti e un’offerta di intrattenimento capace di prolungare la permanenza.
In questa nuova fase il San Marino Outlet punta a diventare un punto di riferimento stabile per il territorio, integrando shopping, turismo e servizi in un’unica destinazione riconoscibile e competitiva.
“Il nuovo piano nasce da un lavoro condiviso tra pubblico e privato che ha portato a un quadro normativo più competitivo e a una governance più solida, condizioni fondamentali per accelerare lo sviluppo del centro – dichiara Filippo Maffioli, CEO Promos – Il percorso che abbiamo delineato punta su un’evoluzione concreta dell’offerta, con l’ingresso di nuovi brand, il completamento delle merceologie mancanti e un mix più contemporaneo e accessibile. A questo si aggiunge il potenziamento della ristorazione e dell’intrattenimento, elementi chiave per aumentare la permanenza, la frequenza di visita e la capacità attrattiva verso residenti e turisti. La nuova immagine e il nuovo posizionamento del San Marino Outlet, più vicini al territorio e al potenziale della riviera, ci permetteranno di dialogare con un bacino molto più ampio. È un processo che renderà il centro non solo un luogo di shopping, ma un riferimento stabile per il territorio. Siamo all’inizio di una fase che porterà risultati tangibili già dal 2026, con l’ambizione di trasformare il San Marino Outlet in un ecosistema dinamico, riconoscibile e capace di attrarre pubblici diversi per molteplici motivi, non solo per gli acquisti”.
Il centro oggi e l’impatto sul territorio
Inaugurato nel 2021 e progettato da One Works, il San Marino Outlet si sviluppa oggi su 17.000 mq e ospita 46 punti vendita distribuiti tra fashion, sport e accessori. L’architettura contemporanea, gli spazi curati e i servizi dedicati — dalla Welcome Lounge alla Vip Lounge fino alle aree di ricarica elettrica — definiscono un contesto di qualità, concepito per accogliere un pubblico attento ed esigente.
Oggi il centro impiega circa 800 persone e, grazie al nuovo piano di sviluppo, l’impatto sul territorio crescerà in modo significativo: l’ampliamento previsto, il rafforzamento della ristorazione e il completamento delle merceologie genereranno infatti un fabbisogno aggiuntivo di personale ed una crescita dell’indotto. A questo si aggiungerà un impatto economico più ampio, legato all’aumento dei flussi turistici, alla maggiore permanenza sul territorio e alla crescita delle collaborazioni con operatori locali — hotel, trasporti, servizi, attrazioni culturali. Il progetto contribuirà quindi non solo all’evoluzione dell’outlet, ma anche allo sviluppo della filiera economica sammarinese e dell’area adriatica, generando valore per il sistema territoriale nel suo complesso.
DeA Capital Alternative Funds SGR S.p.A.
Fondata nel dicembre 2006, DeA Capital Alternative Funds SGR SpA è controllata al 100% da DeA Capital S.p.A., società del Gruppo De Agostini. È il principale gestore indipendente italiano di fondi alternativi, con oltre 6 miliardi di euro di asset in gestione, investiti principalmente in fondi di fondi globali, fondi settoriali dedicati a società mid-cap, fondi di finanziamento DIP (Debtor-in-Possession) e fondi NPL.
PROMOS
Promos, da oltre 35 anni, sviluppa, promuove, commercializza e gestisce progetti immobiliari commerciali. Con 16 asset (tra cui 7 Outlet e 9 tra Shopping Center & Retail Park), più di 380.000 mq di GLA gestita, 1100 stores under management e 40 milioni di visitatori annuali, è oggi l’azienda italiana di riferimento nel settore. Nel comparto Outlet, in particolare, Promos si configura come l’operatore leader a livello nazionale con una quota di mercato prossima al 30% e 7 asset, 850 negozi, 80 tra bar e ristoranti e oltre 180.000 mq di GLA in gestione. Fondata nel 1990, negli anni la società ha sviluppato più di 60 strutture commerciali (di cui 14 Factory Outlet Center) e oltre 1.5 milioni mq di progetti, promuovendo investimenti per oltre 3 miliardi di euro.
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