Il direttivo del T.I.E.R., Comitato di tutela per le insolvenze nell’edilizia residenziale, ha elaborato una proposta di legge per introdurre l’obbligo di fideiussione per gli immobili in costruzione. La proposta è stata inoltrata alla Segreteria di Stato al Territorio in data 19 novembre 2010
ecco la proposta di legge
NORME PER LA TUTELA DEI DIRITTI PATRIMONIALI DEGLI ACQUIRENTI DI
IMMOBILI DA COSTRUIRE
CAPO I – FIDEIUSSIONE PER ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE
Art.1: Definizioni
1. Ai fini della presente legge devono intendersi:
a) per “acquirente”: la persona fisica o giuridica che acquisti un immobile da costruire, ovvero che
stipuli ogni altro contratto, anche sotto forma di promessa, il quale abbia comunque ad oggetto il
pagamento di un corrispettivo, in qualsiasi modo qualificato, per l’acquisto – in capo a sé o, in caso
di persona fisica, ad un proprio parente in primo grado – del diritto di proprietà sull’immobile da
costruire, anche attraverso la cessione o la stipula di un nuovo contratto di locazione finanziaria che
preveda il diritto di riscatto del bene con conseguente acquisto, anche successivo, della proprietà;
b) per “costruttore”: l’imprenditore che stipuli con l’acquirente il contratto di cui alla superiore
lettera a), a prescindere dal fatto che disponga o meno del diritto di proprietà del bene, sia nel caso
in cui lo stesso venga edificato direttamente dal medesimo, sia nel caso in cui la realizzazione della
costruzione sia stata dal medesimo commissionata in appalto o comunque in esecuzione a terzi;
c) per “contratto”: il contratto di cui alla superiore lettera a);
d) per “immobili da costruire”: gli immobili per i quali sia stata richiesta la concessione edilizia di
cui alla Legge 19 luglio 1995 n.87, successive modifiche ed integrazioni, e che siano ancora da
edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata ovvero tale da non consentire ancora il
rilascio del certificato di abitabilità;
e) per “stato d’insolvenza”: la situazione giudizialmente accertata e presupposto dell’apertura del
giudiziale concorso dei creditori, di qualsiasi altra procedura concorsuale e di concordato o
comunque prescritta dalla legge nei casi di incampienza patrimoniale del costruttore.
Art.2: Obbligo della fideiussione
1. Anteriormente alla stipula del contratto, il costruttore è tenuto a procurare all’acquirente una
fideiussione, disciplinata dal successivo articolo 3, di importo corrispondente alle somme e al valore
di ogni altro eventuale corrispettivo che il medesimo ha riscosso o riscuoterà prima della data di
consegna del bene.
2. Il mancato rilascio della fideiussione determina la nullità del contratto, invalidità quest’ultima
che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, determinando inoltre l’applicazione delle
sanzioni di cui al successivo articolo 6.
Art.3: Requisiti della fideiussione
1. La fideiussione viene rilasciata da un istituto di credito o da un’impresa assicuratrice con sede
nella Repubblica di San Marino e di cui alla Legge n. 165 del 17 novembre 2005; essa deve
garantire, nel caso in cui il costruttore versi in stato di insolvenza, la restituzione delle somme e del
valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali
maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.
2. La fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data dell’accertamento dello stato
d’insolvenza di all’articolo 1 lettera e) del costruttore.
3. La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore
principale, deve essere escutibile a semplice richiesta scritta dell’acquirente e corredata da idonea
documentazione comprovante l’ammontare delle somme ovvero il valore dei beni comunque
concordati a titolo di corrispettivo che complessivamente il costruttore riscuoterà.
4. La fideiussione di cui alla presente legge non si applica qualora i corrispettivi siano pagati,
anziché nelle forme di cui al comma che precede mediante compensazione, cessione di crediti,
accollo di debiti, cessione di diritti o assunzione di obbligazioni passive, o comunque senza scambio
di denaro o beni materiali sia mobili che immobili, il tutto limitatamente alla parte di corrispettivo
per cui tale modalità venga stabilita.
4. Il mancato pagamento del premio o della commissione non è opponibile all’acquirente.
5. Il fideiussore è tenuto a pagare l’importo dovuto, di entità comunque non inferiore alle somme
pagate a titolo di corrispettivo dall’acquirente e da questi documentate, entro il termine di trenta
giorni dalla data di ricevimento della richiesta di cui al superiore comma terzo.
6. La fideiussione si estingue al cumulativo verificarsi dei fatti seguenti: i) consegna dell’immobile
finito; ii) trascrizione dell’atto ad oggetto il trasferimento della proprietà ovvero la cessione o
stipula di un nuovo contratto di locazione finanziaria che preveda il diritto di riscatto del bene con
conseguente acquisto, anche successivo, della proprietà in favore dell’acquirente.
7. Alternativamente la fideiussione si estinguerà con il consenso scritto prestato dall’acquirente
direttamente in mani dell’istituto emittente, ovvero reso per mezzo di un atto pubblico notarile o
comunque autenticato da notaio.
Art.4: Contenuto del contratto
1. Ogni contratto, come sopra definito, deve indicare:
a) i termini massimi di consegna;
b) gli estremi della fideiussione di cui all’articolo 3;
c) l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile con
la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale
derivano, nonché di eventuali oneri, pesi, vincoli e trusts incombenti sullo stesso;
d) gli estremi della concessione edilizia o della sua richiesta se non ancora rilasciata, nonché di ogni
altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione.
Art.5: Vicende modificative, cessione del contratto
1. La fideiussione di cui all’articolo 3 ha natura di contratto autonomo di garanzia.
2. Le modifiche apportate al contratto di cui all’articolo 1 lettera c) non pregiudicano la
fideiussione, la quale resta autonomamente operante nei confronti dell’acquirente, le parti tuttavia
possono modificare la fideiussione pur sempre nel rispetto delle disposizioni della presente legge e
nelle forme di cui al superiore articolo articolo 3 ultimo comma.
3. Nel caso di cessione a terzi o qualora l’acquirente stipuli con un nuovo acquirente un contratto ad
oggetto l’immobile da costruire, la fideiussione resterà autonomamente operante nei confronti
dell’acquirente originario fintantoché la stessa non venga ceduta ovvero riemessa in favore di
quest’ultimo, il tutto nel rispetto delle forme di cui al superiore articolo 3 ultimo comma.
4. La perdita della qualità di costruttore ai sensi della presente legge, così come la cessione o il
trasferimento da parte di quest’ultimo, per qualsiasi ragione avvenuta, del contratto o dei suoi diritti
ed obbligazioni non pregiudica in alcun modo la fideiussione a garanzia dell’acquirente.
Art.6: Sanzioni
1. La stipula di contratti, come definiti nella presente, in violazione dell’obbligo di prestazione della
fideiussione di cui all’articolo 3, determina l’applicazione di una sanzione pecuniaria
amministrativa dell’importo pari al venti percento (20%) di tutte le somme effettivamente riscosse e
non garantite preventivamente alla loro riscossione da parte del costruttore.
CAPO II – MODIFICHE ALLA LEGGE 19 NOVEMBRE 2001 N.115
Art. 7: Modifiche all’articolo3 della legge 19 novembre 2001 N.115
1. il primo comma dell’articolo 3 della legge 19 novembre 2001 N.115, è sostituito dal seguente:
“Sono validi i patti con cui il concedente limita od esclude la sua responsabilità per mancata o
ritardata consegna del bene da parte del fornitore o per vizi o difetti del bene stesso, a condizione
che il concedente abbia pattuito con il fornitore la facoltà per l’utilizzatore di esercitare direttamente
contro di esso tutti i diritti e azioni derivanti dal contratto di acquisto stipulato tra il fornitore ed il
concedente. In ogni caso il concedente, in deroga a quanto sopra stabilito, è tenuto a restituire tutte
le somme versate dall’utilizzatore acquirente di immobili per i quali sia stata richiesta la
concessione edilizia di cui alla Legge 19 luglio 1995 n.87, successive modifiche ed integrazioni, e
che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata ovvero tale da non
consentire ancora il rilascio del certificato di abitabilità, qualora quest’ultimo non ottenga la
consegna del bene finito entro trenta giorni dal pagamento di tutti i canoni dedotti nel contratto di
locazione finanziaria.”
Art.8: Applicabilità ed entrata in vigore della presente legge
1. La presente legge trova applicazione per i contratti aventi ad oggetto gli immobili per i quali la
concessione edilizia sia stata richiesta successivamente alla data di entrata in vigore della stessa.
2. La presente legge entrerà in vigore il quindicesimo giorno successivo alla sua pubblicazione.
