Sembra davvero un paradosso che in un Paese così fortemente urbanizzato come San Marino, ci sia una “crisi delle case”. Se ne parla ormai da mesi, ma senza dati ufficiali e oggettivi, solo sul sentito dire o in maniera strumentale, tanto per accodarsi alla scia delle lamentazioni.
La materia è complessa e chiama in causa una diversificata serie di componenti. Fino a qualche anno fa, si parlava di 8 / 10 mila appartamenti sfitti, adesso mancano case da affittare: dove sta la verità? Impossibile verificare dal momento che non c’è un osservatorio immobiliare, il quale avrebbe dovuto essere realizzato con la riforma del Catasto del 2015, ma non è mai stato fatto. Mancano dati statistici obiettivi. Quindi ci affidiamo all’osservazione empirica e basta andare un po’ a zonzo nei vari Castelli per vedere molti appartamenti chiusi, disabitati da tempo. Ce ne sono in tantissimi condomini, talvolta abitati solo in minima parte; ma si vedono anche case singole e perfino villette con finestre e ingressi sbarrati, palesemente abbandonate.
Se le case ci sono e vengono tenute vuote, un motivo ci sarà e il primo che viene in mente è la totale mancanza di norme che tutelino i locatori. Se un conduttore non paga l’affitto o rovina l’appartamento, non c’è nessuna possibilità di rivalsa nonostante eventuali clausole contrattuali. Se un’abitazione dovesse servire al proprietario per sopraggiunte esigenze familiari (un figlio che si sposa, un nipote divenuto maggiorenne, una separazione, o altro) non c’è possibilità alcuna di far uscire l’affittuario, se questi dovesse ostinarsi a rimanere.
Pare dunque davvero inverosimile e quanto meno inappropriata la soluzione di mettere una tassa aggiuntiva a chi abbia un appartamento, o più appartamenti, che non vuole affittare.
A questo punto le lacune da affrontare sono due: stabilire l’entità del patrimonio immobiliare sammarinese, ivi compresa la vetustà degli immobili e loro occupazione; redigere una legge sugli affitti che contempli i diritti (oltre che i doveri) dei proprietari.
Per fare una legge, ovviamente bisognerà tenere in giusta considerazione altri elementi importanti, a cominciare dallo sviluppo del settore edilizio, che dopo una prima fase espansiva, ha conosciuto una crisi importante e che oggi appare in ripresa anche grazie a molti progetti di ristrutturazione. In questo caso, una nuovo PRG potrebbe cambiare lo scenario generale.
Stessa importanza ha la struttura demografica in stretta connessione con la situazione economica. Infatti, elementi dirompenti come la pandemia, la crisi internazionale seguita dalla crisi energetica, e l’inflazione, hanno fatto emergere come l’abitare sia uno tra i diritti negati ad una parte sempre più significativa della popolazione. C’è una fascia di meno abbienti a cui viene riconosciuto dalla storia delle politiche abitative il diritto ad un’abitazione di edilizia residenziale pubblica, che finora a San Marino era assai limitata e che invece sta progressivamente crescendo. Ma non ci sono case disponibili. Poi ci sono fasce che finora erano al riparo da questo tipo di problema e che le nuove contingenze hanno messo in situazioni di disagio. Vedi disgregazioni familiari a seguito di separazioni o lutti; vedi coppie di giovani che faticano a trovare una casa commisurata alle loro possibilità; vedi il progressivo aumento di famiglie unicellulari, molto spesso formate da anziani soli, i quali con il solo reddito da pensione non riescono ad affrontare neanche le spese primarie. Non stiamo a soffermarci sull’ingiustizia sofferta dai segmenti più vulnerabili della popolazione, che esprimono una gamma articolata di istanze e di bisogni connessi alla casa, al ruolo che essa può svolgere nei propri percorsi di vita anche rispetto alla possibilità/capacità di crescita e di autonomia. E non stiamo neppure a sottolineare le difficoltà sopraggiunte in molte famiglie a causa del caro mutui, un tema verso cui la parte pubblica ha bon poche possibilità di manovra, pur di fronte alla volontà di offrire un aiuto.
Infine, qualcosa sul caro affitti, in merito al quale si sono sentite varie inesattezze. Infatti la “bolla” non è stata creata dalle residenze atipiche e dal forte aumento delle presenze da parte degli studenti universitari (ce ne sono circa un migliaio, più i docenti). Gli strali politici contro le residenze elettive e atipiche che avrebbero intossicato il mercato, hanno ben poca ragione di esistere perché hanno numeri del tutto contenuti. A quanto è dato a sapere, sarebbero meno di un centinaio all’anno. Il totale delle nuove residenze, circa 300 /350 annue, viene dato per la maggior parte dai ricongiungimenti familiari, per motivi di impresa o professionali.
Secondo alcune fonti, il boom dei rincari è avvenuto tra il 2014/2015 senza un’apparente ragione. Al contrario, in tempi recenti, il rincaro sarebbe stato molto contenuto rispetto alle spinte inflazionistiche. Anche in questo caso, sarebbero molto utili dati raccolti con criteri scientifici. In ogni caso, sarà difficile mettere delle regole parametrate perché su questa materia comanda la legge di mercato: gli affitti aumentano sempre quando c’è una richiesta superiore all’offerta.
Ce n’è abbastanza per rimarcare l’urgenza di una norma che vada a colmare le lacune esistenti. Se poi prendiamo in considerazione la prossima entrata di San Marino nella dimensione europea, si può solo ipotizzare che il problema casa subirà un’ulteriore deflagrazione.
Angela Venturini
